Купить дом или «Мертвые души»

Совершить сделку с недвижимостью и не остаться у разбитого корыта. Существует два основных фактора по которым можно распознать, что вас пытаются ввести в заблуждение. Причём эти психологические инструменты используют как мошенники так и легкомысленные специалисты разных отраслей, в надежде сорвать куш.

Перефразируя классика: «Какой же русский не любит быстрой сделки»?

Иногда радость покупки сменяется чувством разочарования и погоней за судебными решениями.

Разберём, при каких условиях договор купли-продажи недвижимости могут признать недействительным, чтобы  не остаться без шинели как Акакий Акакиевич.

Недействительные сделки делятся на два вида: 

 - ничтожные (недействительные в силу закона), то есть совершённые с нарушением требований закона;
- оспоримые (сделки признанные таковыми судом.

1) Мнимая сделка. Почти как Чичиков покупал «мертвые души».

Сделка продажи недвижимости совершенная формально, без реальных правовых последствий для сторон сделки.
Например продажа квартиры родственнику, приятелю или иному подставному лицу для отвлечения внимания кредиторов. 

Так сделка, совершенная должником для причинения имущественного вреда кредитору, может быть признана арбитражным судом недействительной, в течение 3-х лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления.

2) Если на сторону сделки оказывали психическое воздействие (шантажировали, угрожали, ввели в заблуждение) сделка может быть оспорена (оспоримая сделка).
Например принудили продать квартиру по заниженной цене, напугав что вас проглотит соседский питон.

В суде потребуются колоссальные усилия с железобетонными доказательствами (аудио - видио запись, показания свидетелей, явные факты свидетельствующие о воздействии на продавца) чтобы признать сделку недействительной.

Сделка совершенная с недееспособным лицом. Лавинообразная практика 2025 года - «бабушка с кукушкой».
 
Совершение сделки лицом, не понимающим происходящего - 100% основание для признания сделки недействительной. Не каждый пенсионер недееспособен, и в то же время обычный человек среднего возраста может оказаться с медицинским диагнозом, позволяющим оспаривать адекватность его действий при совершении сделки.

Для определения вменяемости, суд назначает судебно-психиатрическую экспертизу .
В случае признания судом сделки недействительной, стороны должны вернуть друг другу полученное по сделке.

*** Покупатель возвращает недвижимость.

*** Продавец возвращает деньги, если остались. 

Как вы уже поняли, деньги вернуть не всегда удаётся. Отсюда резонный вывод - перед продажей недвижимости обязательно проверять покупателя.

Посему, мораль сей басни такова:

Покупка недвижимости ещё то путешествие в тридевятое царство, то ли Горыныча придётся к психиатру вести, то ли Кащея на полиграфе проверять. 

Два фактора - знание которых, не позволит остаться без штанов, как волк в «Ну погоди!».

Первое - вас подгоняют, один из любимых способов манипуляторов.
Могут быть как прямые способы, так и завуалированные.

Излюбленный приём риэлторов когда вы интересуетесь объектом: если вас не устраивает, другие покупатели ждут когда можно посмотреть объект.
Если вы продаёте объект, риэлтол: так вы хотите продать или мы посмотрим другие объекты?
Вариантов не мало: цены растут, ставка может взлететь, «пирожки остынут».

Второе - вами манипулируют с помощью интересующей, важной для вас информации.
Как правило это стоимость объекта, его уникальные характеристики и возможность совершить сделку быстро без проволочек.
Например: если хотите получить деньги наличными, оформляем сделку сегодня, я не банк чтобы хранить деньги в таком количестве.
Или: где вы видели такие высокие потолки и качество отделки в продаже по такой цене?

Подобные театральные приёмы, должны включить ваш максимальный уровень осмотрительности, проверить на микроскопическом уровне.

Дополнительный фактор на который стоит обратить особое внимание.

Знакомьтесь, Висхолдинг - способ манипуляции, когда человек уклоняется от ответов на конкретные вопросы, избегает обсуждения важной для вас темы, открыто игнорируя поставленные вопросы. В психиатрии висхолдинг считается формой психического насилия.
При наличии висхолдинга, необходимо понять, это неосознанная реакция человека или стандартная схема намеренной манипуляции.
Для выяснения потребуется опыт работы с актёрами и не только. А так же ряд вопросов, позволяющих прощупать собеседника.

Выдержка, спокойствие и обязательная проверка не менее 45 обязательных факторов, сделают вашу сделку надёжной как форштевень ледокола.